一次是44亿元转让静安寺世纪商贸广场，还有一次是定价3.5万元/平方米出售古北名盘御翠豪庭7、8号楼（降价1万元），所谓的“李嘉诚低价抛盘”事件在去年曾两次被上海舆论推上风口浪尖。2009年伊始，“李嘉诚低价抛盘”事件卷土重来，这次被推上浪尖的，是御翠豪庭在黄金城道上，叫价6万－10万元/平方米的社区商铺。

　　然而，华人首富李嘉诚真的会频频“低价抛盘”？李超人岂是浪得虚名？ undefined undefined

 

　　记者发现，其实上述三次抛盘，李嘉诚次次定价都准确地“扼到了喉咙口”。市场分析人士都不禁感叹：“李超人在上海简直无人能敌。”

　　世纪商贸转让：

　　溢价翻番的年度最大额套现交易

　　去年5月16日晚，李嘉诚旗下的和记港陆（0715.HK）在香港发布公告，以现金代价相当于44.38亿元人民币的美元，将长乐路989号的世纪商贸广场出售给“Asia Pacific Land Limited”（亚太置地）的联属公司——“HawKwind Investments Limited”，一举创下上海甲级写字楼单体项目整购历史上的最高总价纪录。

　　世纪商贸广场是李嘉诚的长和系在上海开发的地标性甲级写字楼，最初由长实与和黄各持有50%权益。2005年11月，同属李嘉诚旗下的和记港陆宣布斥资3亿美元（当时折合人民币约24亿元），向母公司长实及和黄收购世纪商贸广场，作为长期投资及房产租赁的用途。

　　相关资料显示，世纪商贸广场楼高40层，总楼面面积9.83万平方米（包括204个车位），从2004年7月开始对外出租，转手前，写字楼已近乎满租，且平均租金接近10元/平方米/天，租金年回报远远超过10%。可以说，世纪商贸属于和记港陆旗下相当优质的资产。

　　不过，收租两年半之后，和记港陆又将世纪商贸广场以44.38亿元的价格再行出售，其董事认为“出售事项为集团带来良好机会，争取合理回报。”——出售世纪商贸广场的预期收益估计约21亿港元。待交易完成之后，亚太置地将取代和记港陆，持有世纪商贸广场的100%权益。

　　当时就有市场分析人士指出，出售世纪商贸广场的预期收益，似乎还不包括前两年所收的租金，“这笔钱，怎么都应该在5亿元之上。”

　　李嘉诚是最大赢家

　　记者发现，按照世纪商贸广场9.83万平方米的建筑面积计算，这次整购的单价约为4.51万元/平方米。而根据高力国际公布的数据显示，2008年一季度上海甲级写字楼平均售价在5.1万元/平方米左右，而以世纪商贸广场所处的位置来看，有媒体认为“其单价明显低于市场售价”。

　　实际上，以持有型房地产项目的经营而言，此单价无疑亦是“扼到了喉咙口”——假设买家Asia Pacific Land预期的年租回报为8%，其100%满租的租金单价要达到约10元/平方米/天的水平（约1.42美元/平方米/天）。虽然转手时其租金已经达到此等水平，但以整栋而言，难以维持100%的满租状况——此后，受国际金融环境影响，诸多欧美企业搁置搬迁计划或减少租用面积。所以，Asia Pacific Land无疑将投资回报的目标定位于租金的升值前景，但是，在可以预期的未来，世纪商贸广场的租金涨幅有限——戴德梁行发布的数据表示，与去年相比，浦东写字楼租金约回落15%，浦西下降10%。就连曾以20元/平方米/天创下沪上写字楼租金新高的上海环球金融中心，到了去年年底时，写字楼部分的实际租金已跌破10元/平方米/天。面对这样的市场现状，新上市项目为缓解竞争压力，主动报出更具优势的价格；老项目为挽留到期的大客户，也主动给出更具优势的价格。另外，上海的静安寺板块，是未来几年新建甲级写字楼集中上市的区域，包括越洋广场、会德丰广场、嘉里中心二期等，无一不是高规划、高水平的甲级写字楼，如此大面积的写字楼集中上市，可能抑制租金的上涨，而建成三四年的世纪商贸广场在今后更无竞争优势而言。可以说，这笔交易的成交价已经达到经营可行的极限高度。

　　而今看来，在国际金融海啸爆发之前完成这样的高位套现，这项交易中李嘉诚无疑是最大的赢家，简直是一个在上海打响“李超人”品牌的经典案例。

　　叫卖古北街铺：

　　在“低价抛盘”呼声里窃笑不已

　　距离上一次李超人套现世纪商贸广场已近一年，近日，“李嘉诚低价抛售上海项目”的说法在重现“江湖”。

　　从网上房地产挂出御翠豪庭社区商铺房源伊始，上海媒体便习惯性地报道“李嘉诚低价抛售上海项目”。然而记者发现，所谓“低价”，其实又是一个“扼到了喉咙口”的市场价——底层商铺报价10万元/平方米。

　　2008年12月26日，李嘉诚的古北名盘——御翠豪庭推出36套黄金城道上的街铺。网上房地产显示，这批街铺单套建筑面积在48-2200平方米不等，报价（参考价）是5.2万-12万元/平方米之间，其中有2套商铺的叫价超过10万元。薛建雄从上海和黄的内部人士处获悉，之所以报出10万元的单价，是其以30元/平方米的预期日租，以10%的年租金回报率的标准计算而成。并且，10万元是这批街铺的底铺叫价，“二楼铺位报价7万-8万元，而三楼的报5万-6万元。”

　　市场分析人士指出，李嘉诚习惯于操作大型商业项目经营，无暇顾及一个2万平方米的社区商铺，因此选择将其出售。而其售价，也正好是一个“扼到了喉咙口”的市场价。

　　“目前，早已成熟的黄金城道一期（二手）底层的街铺报价确实高达12万-14万元/平方米。”21世纪不动产商铺部的吴鹏告诉记者，黄金城道一期的一些沿街旺铺已相当成熟，二手旺铺的挂牌叫价都在10万元以上，日租也确实可达30元/平方米。

　　但问题是，无论二手旺铺的叫价还是日租报价，均为当地商铺交易高峰期延续至今的“惯性”产物，而目前的市场行情已不能同日而语。“黄金城道一期二手旺铺以10万元开价，已经2个多月无人询盘。”吴鹏实话实说，“我手上起码有6组原先对古北商铺有购买意向的客户，他们都在去年末放弃计划。”

　　所以，对于远未成熟的黄金城道二期街铺来说，10万元报价只能算是一个需等待市场验证的市价。

　　投资者尚有努力空间

　　有市场分析人士指出，被拆零出售，亦为此前刚刚由长宁区政府高调宣传的“黄金城道顶级个性商业街规划”蒙上一层悬疑。长宁“虹桥办”主任钱学娃在3个月前的一次论坛上，公开宣称规划为“上海最顶级